房产登记与房产证

现在，房产证已被越来越多的人所熟悉和使用，但人们对房产证的法律作用还不甚了了，导致不能正确行使权利，更有甚者，骗子利用这点用假房产证行骗。为了杜绝假房产证，特撰写本文。
    一、房产证
    在通常意义上，房产证是房产所有权证的简称，是由房产登记机关发放的证明房产所有权归属的书面凭证。
房产证包括房产所有权证和房产共有权证，作为证书之一种，它具有以下特点：（1）房产证只能由房地产主管机关发放，其他机关无权发放房产证；（2）房产证是对特定房产所有权归属的书面证明，并可记载特定房产共有状况以及是否设立担保物权等情况；（3）房产证只能向特定房产的所有权人发放；（4）房产证的内容应与登记簿的内容相一致。
    二、房产登记
    房产所有权，我国现在采取登记取得、公示制度，房产所有权人以房产登记为准。因此，房产物权的取得、设定、变动等须经登记始发生物权法上的效力。所以，房产所有权归属的确认须以登记簿上的记载为准，房产证记载的内容须与登记簿上记载的内容相一致才具有证明房产所有权人的作用。例如，在房产买卖时，房产证的交付并不产生房产所有权转移的法律效力，买受人必须在完成过户登记后才能取得房产所有权；房产证遗失后，房产所有权人并不因此失去房产所有权，权利人可根据登记簿的记载主张和行使权利，并可要求补发房产证。
    三、房产证的两个主要作用
    其一，在交易过程中，证明房产的所有权人是谁，但只能起到证明作用，不能产生房产所有权转移的法律效力。在房产买卖过程中，买方可以根据卖方提供的房产证确定卖方是否为房产所有权人。但是，为了交易安全，买方还应当到房地产主管机关查阅登记簿，以了解卖方是否为真正的房产所有权人及其是否设立抵押等情况。
    其二，约束房产登记机关，保证登记机关的秩序和安全。登记簿由登记机关制作并且由其保管，并不在权利人的控制下，如果登记机关或者其工作人员，擅自更改登记簿的内容，权利人的权利就有被损害的危险。为了防止这种情况的出现，必须向权利人发放房产证。当房产证持有人发现房产证的内容与登记簿的内容不一致的时候，可以以房产证为据要求登记机关恢复登记并承担责任。
    四、房产证的认识的两个误区
    其一，颠倒房产证和房产登记簿的关系，以为房产证是证明房产所有权的唯一合法凭证，登记簿只是房产证的档案。实际上，房产证不是房产所有权的唯一合法凭证，它必须与房地产主管机关的登记一致。
    其二，混淆证书与不记名证券的性质，以为与不记名证券一样，持有房产证就表明对房产证记载的房产拥有所有权。实际上，要取得房产所有权必须完成房产登记，当房产证持有人与房产证上记载的所有权人不一致时，不能证明房产证持有人拥有房产所有权。
    五、假房产证
    使用假房产证进行诈骗主要有两种手段：（1）在房产买卖活动中，卖方用假房产证进行交付，而买方把房产证的交付当作房产所有权的转移。在房产证是假的情况下，买方会因支付了价款却得不到房产而蒙受损失。（2）在房产抵押活动中，抵押人用假房产证进行抵押，而抵押权人把拿到抵押人房产证当作抵押权的设定。在房产证是假的情况下，抵押权人因债权得不到履行并且实际上没有抵押权而蒙受损失。
    由此可见，假房产证之所以能够用来行骗，根本原因不在于假房产证伪造得像真的一样，而在于受骗者不懂房产证的性质与作用以及房地产交易的法律规则。因此，在房地产交易时，只要去登记机关查阅一下登记簿，假房产证便无可遁形，根本上避免上当受骗。